Salaire net ou brut : sur quoi calcule-t-on votre capacité d'emprunt ?

Deux personnes arrivent en rendez-vous bancaire avec le même "salaire" de 3 500 €. L'une repart avec une capacité d'emprunt de 250 000 €. L'autre avec 170 000 €. La différence ne tient pas à la chance ni à la relation avec le conseiller. Elle tient à la nature des 3 500 € que chacune a déclarés — et à la façon dont les banques interprètent ces revenus.

Net avant impôts : la référence qui surprend

En France, les banques calculent la capacité d'emprunt sur le revenu net avant impôts — c'est-à-dire le salaire net que vous voyez sur votre fiche de paie, avant déduction du prélèvement à la source.

Ce n'est ni le salaire brut (qui inclut les cotisations sociales patronales et salariales), ni le salaire net après impôts (qui correspond à ce qui arrive réellement sur votre compte). C'est le net avant impôts, la ligne qui figure juste avant la retenue à la source sur votre bulletin de paie.

Sur un salaire brut de 4 500 €, le net avant impôts tourne autour de 3 500 €. Le net après impôts, selon votre situation fiscale, peut descendre à 3 000 ou 3 100 €. Calculer votre capacité sur 3 000 € plutôt que 3 500 € réduit la mensualité maximale de 175 € — soit environ 28 000 € de capacité d'emprunt en moins sur 20 ans.

La nuance est connue des banquiers. Elle ne l'est pas toujours des emprunteurs.

Le traitement des revenus variables

Les revenus fixes en CDI sont pris à 100 % dans le calcul. C'est la base. Les revenus variables, c'est une autre histoire.

Les primes contractuelles inscrites dans votre contrat de travail — une prime annuelle garantie, une treizième mensualité — peuvent être intégrées si vous pouvez les justifier sur deux années consécutives avec vos avis d'imposition. La banque les annualise et les divise par 12 pour obtenir un revenu mensuel complémentaire.

Les commissions variables, les primes d'objectifs non contractuelles, les heures supplémentaires : en règle générale, elles sont exclues du calcul ou fortement décotées. Un commercial gagnant 2 800 € de fixe et 1 200 € de variable en moyenne peut voir sa capacité d'emprunt calculée uniquement sur les 2 800 €. Ce n'est pas une discrimination — c'est la manière dont les banques gèrent l'incertitude sur des revenus qui peuvent disparaître d'une année sur l'autre.

Travailleurs indépendants et TNS : les règles du jeu

Pour un indépendant, un auto-entrepreneur ou un gérant de société (TNS), le revenu de référence est calculé à partir des deux ou trois derniers avis d'imposition. Les banques retiennent généralement la moyenne des bénéfices nets déclarés sur cette période.

Si votre activité a démarré il y a 18 mois, la plupart des établissements refuseront d'instruire votre dossier, faute d'historique suffisant. Deux ans d'exercice complet est le minimum habituel. Et si votre résultat est en forte progression récente — ce qui est souvent le cas pour les indépendants qui réussissent — la moyenne des deux dernières années pénalise votre profil par rapport à vos revenus actuels réels.

Un consultant indépendant facturen 80 000 € annuels depuis trois ans présentera un revenu de référence stable. Le même consultant qui facture 40 000 € la première année et 80 000 € la deuxième verra sa référence calculée à 60 000 €, soit 5 000 € par mois — là où un salarié avec une fiche de paie à 5 000 € nets serait pris à 100 %.

Revenus fonciers et autres sources

Les revenus locatifs sont traités différemment selon les banques. Certaines les intègrent à 70 % (pour tenir compte des risques de vacance locative), d'autres à 100 % si le bien est occupé depuis longtemps avec des revenus documentés. Une rente, une pension alimentaire reçue, des dividendes réguliers peuvent également être intégrés avec des règles propres à chaque établissement.

Ces différences de traitement expliquent pourquoi comparer plusieurs banques n'est pas qu'une question de taux : c'est aussi une question de méthode de calcul des revenus, qui peut varier de 10 à 20 % entre deux établissements pour un même profil atypique.

Ce que cela signifie pour simuler votre capacité

Un simulateur de capacité d'emprunt qui vous demande simplement "votre salaire" sans préciser de quel revenu il s'agit produit des résultats approximatifs. La bonne pratique : entrer votre revenu net avant impôts, hors primes non contractuelles, hors heures supplémentaires.

Si vous avez des revenus variables significatifs ou si vous êtes indépendant, la simulation vous donne un plafond théorique — la capacité sur votre revenu de base. La banque instruira ensuite votre dossier avec ses propres règles. Connaître ces règles à l'avance vous évite de baser votre recherche immobilière sur une capacité que personne ne vous accordera.